Wie finde ich mein Tiny House Baugrundstück?

Mobile Mikrohäuser – sogenannte Tiny Houses – werden immer beliebter. Doch die Suche nach einem passenden Tiny-Baugrundstück droht nicht selten zur Sisyphus-Aufgabe auszuarten. Dabei werden regelmäßig Fehler begangen, die eine erfolgreiche Suche von vornherein verhindern können. Wir zeigen die wichtigsten Regeln auf, die bei der Tiny-Grundstückssuche zu beachten sind.

Ein baugenehmigungsfähiges Tiny House

Viel wichtiger als ein Baugrundstück ist erst einmal ein tatsächlich baugenehmigungsfähiges Tiny House, weil nicht jedes Tiny auch wirklich alle Vorgaben des deutschen und europäischen Baurechts erfüllt.
Als erster Hersteller in Europa hat es die Rolling Tiny House GmbH aus dem schleswig-holsteinischen Neumünster geschafft, alle baurechtlichen Voraussetzungen für ein straßenzugelassenes Tiny House zu erfüllen. Und weil nur sehr wenige Hersteller die Hürde reißen, bietet das Unternehmen auf seiner Website eine Checkliste „Tiny House Kauf“ an, anhand derer jeder Interessent selbst prüfen kann, ob ein Tiny House überhaupt als Wohnhaus eine Chance hat oder nicht.

Ein echtes Baugrundstück

Grundsätzlich gilt, dass ein Baugrundstück offiziell auch als ein solches ausgewiesen sein muss und dann liegen sie immer im sogenannten „Innenbereich“. Das sind die Regionen, die von den Kommunen offiziell zum Siedeln freigegeben sind. Dem gegenüber ist das Wohnen im Außenbereich – also Wiesen, Äckern, Felder, Wälder, Seegrundstücke usw. – konsequent verboten diese Gebiete dürfen nur für die Bewirtschaftung von Land- und Forstwirtschaft und Jagd genutzt werden. Gleiches gilt also auch für den berühmten „Stellplatz beim Bauern“, der ebenfalls unter das Siedlungsverbot im Außenbereich fällt.
Aber auch im Innenbereich muss das Grundstück Teil einer offiziellen Wohnsiedlung sein. Diese erkennt man zumeist an Hinweisen wie „Bebauungsplan“ oder „Nachbarschaftsbebauung“. Gewerbe- oder Industriegebiete sind daher ebenfalls zum Wohnen gesperrt.
Da diese Materie für einen Laien oftmals zu kompliziert ist, sollte immer zuerst mit einem Architekten Rücksprache gehalten werden, bevor man das Bauamt oder gar den Bürgermeister mit „Tiny Houses“ wild macht und dem Architekten vielleicht sogar die Arbeit erschwert. Liegt ein Bebauungsplan vor, kann der Architekt klar erkennen, ob ein Tiny House genehmigt werden kann. Handelt es sich um eine Nachbarschaftsbebauung, muss sich das Tiny an den umliegenden Wohnhäusern orientieren.

Passt das Tiny House zum Baugrundstück?

Was in einem Ort wie gebaut werden darf, beschließt grundsätzlich die kommunale Selbstverwaltung – also die Bürgerschaft, der Stadtrat oder die Gemeindevertreterversammlung. Diese setzt sich immer aus ehrenamtlichen Bürgern der Kommune zusammen, die sich bei der letzten Kommunalwahl haben wählen lassen. Damit in einem Ort nicht baulicher Wildwuchs entsteht, legt die Gemeindevertretung immer Wert auf ein harmonisches Ortsbild. Zumeist werden dabei die Dachform und die Außenfassade der Häuser klar definiert. Dabei wird zudem großer Wert auf die Rechte der Nachbarschaft gelegt, die durch „wilde“ Bauten nicht beeinträchtigt werden dürfen. Wenn in einer Gemeinde das Satteldach vorherrscht, besteht somit kaum eine Chance, dort einen Schiffscontainer als Wohnhaus genehmigt zu bekommen, weil es schlichtweg nicht ins Ortsbild hineinpasst und die Anwohner befürchten können, dass der Wert ihres eigenen Hauses sinkt, wenn so etwas nebenan aufgestellt wird. Das Gleiche gilt für die Hausfassade. Üblich sind dabei entweder Putz- oder Klinkerfassade, so dass eine Kunststoff- oder Blechfassade ebenfalls nicht ins Ortsbild passen können. Wer erfolgreich ein Baugrundstück sucht, muss also Grundstück und Tiny Houses parallel auswählen, damit beide Komponenten auch wirklich zueinander passen können.

Die drei wichtigsten Bedingungen: Lage, Lage, Lage

Grundstücke gibt es überall und auch in den herrlichsten Gegenden, immer vorausgesetzt, dass auch ausreichend Kapital vorhanden ist. Grundstücke in den Städten sind für die Aufstellung von Tiny Houses fast immer viel zu teuer. Wer also partout in der Stadt leben will oder auch nur regional gebunden ist, wird auch zwangsläufig die Preise in seiner Nähe akzeptieren oder gegebenenfalls seinen Traum vom Tiny House begraben müssen.
Deshalb sind Tiny Houses fast immer nur für den ländlich-dörflichen Bereich geeignet, wo die Grundstücke noch erschwinglich sind. Doch auch das ist zum Beispiel in Hochpreisregionen wie Bayern faktisch nicht zu finden. Dann fällt die Tiny-House-Idee offen und ehrlich gesagt ganz einfach aus. 
Die größten Chancen für ein Tiny-Grundstück werden somit die Interessenten haben, die gerne auf dem Lande leben möchten und zudem regional ungebunden sind.
Doch selbst „ländlich“ allein ist immer noch kein Garant für ein günstiges Grundstück. Wer dann auch noch besonderen „Luxus“ wie zum Beispiel „Seegrundstück“, „Wassernähe“ oder gar „Ostsee“ sucht, ist sofort wieder im Höchstpreisbereich.
Hier ein paar Beispiele, was Grundstücke in solchen Lagen kosten können:
Kühlungsborn, Mecklenburg-Vorpommern, mit Ostseeblick: 600 m2, 1,2 Mio €.
Rechlin, Mecklenburg-Vorpommern, mit Blick auf die Müritz: 670 m2, 438.000 €.

Campingplätze sind keine Wohnsiedlungen

Leider verwechseln viele Tiny House-Fans reguläre Baugrundstücke mit Camping- oder Wochenendplätzen, die oftmals in Seenähe liegen, aber die man nur zum Campen oder für den Urlaub mieten darf. Auch wenn einige Platzbetreiber behaupten, dass auf ihrem Platz ein Erstwohnsitz erlaubt sei, widersprechen sie ganz klar den bundeseinheitlichen gesetzlichen Regeln. Camping- und Wochenendplätze sind fast immer Außenbereiche und dürfen per Sondergenehmigung nur für die Erholung und die Freizeit genutzt werden. Wohnen auf dem Camping- oder Wochenendplatz funktioniert also nur so lange, bis das Ordnungsamt die Schließung oder Räumung verfügt, wie es während der Corona-Lockdowns regelmäßig passiert ist.

Die wichtigsten Suchkriterien für ein Tiny House-Grundstück

Hier sind die interessantesten Kriterien für eine erfolgreiche Suche:
• Dorfgröße maximal 500, besser 200 oder sogar nur 100 Einwohner
• Dort sollten einzelne Gehöfte bzw. Ein-Familienhäuser aber keine mehrgeschossigen Wohngebäude vorherrschen
• Dorfrandlage mit Blick auf Wiesen, Felder und Wälder
• Versorgung (Einkauf, Ärzte, Apotheken usw.) in der nächstgelegenen Kleinstadt in bis zu 10 Kilometern Entfernung
• Die Grundstückspreise sollten maximal 60-70 % des Tiny-Wohngebäudes betragen. Für ein baugenehmigungsfähiges Tiny House von 80.000 € empfiehlt sich somit ein Grundstück bis zu 50.000 €.
Es sollte allerdings nicht vergessen werden, dass nicht unerhebliche Nebenkosten anfallen können: Makler-Courtage, Grunderwerbsteuer, Erschließung für Strom, Wasser und Abwasser, Gartenhaus, Carport sowie Kultivierung des Grundstücks. Die Nebenkosten können dabei ohne Weiteres noch einmal 10-15.000 € ausmachen, die bei der Gesamtplanung unbedingt berücksichtigt werden sollten.

Wie groß darf das Grundstück sein?

Viele Tiny-Fans glauben, dass ein Grundstück nur ein wenig größer als das Tiny sein muss. Das verbietet allerdings das Baurecht, weil es grundsätzlich nicht erlaubt ist, ein Haus direkt auf die Grundstücksgrenze zu stellen, so dass der Nachbar nicht einmal mehr aus seinem Wohnzimmerfenster schauen kann. In der Regel müssen in alle Richtungen mindestens drei Meter zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Das bedingt eine technische Mindestgröße des Grundstücks: Ein Tiny-Bungalow mit 12 x 4 m Grundfläche und 48 m2 umbauter Wohnfläche erfordert also unter perfekten rechteckigen Bedingungen mindestens 180-200 m2 , und in der Praxis sogar eher 250 m2.
Das Problem ist jedoch, dass es solch kleine Baugrundstücke gar nicht gibt, weil diese zumeist 500 m2 oder noch deutlich größer sind, was wiederum Einfluss auf den Gesamtpreis hat. In Hochpreisregionen hat sich dann die Suche zumeist von selbst erledigt und selbst in günstigen Regionen erhöht sich der Grundstückspreis allein schon aufgrund der noch größeren Grundstücke.

Wie findet man kleine Baugrundstücke?

Wer trotzdem ein kleines Baugrundstück sucht, sollte also nicht nur überregional in ländlichen Regionen suchen, sondern gleichzeitig auch eine Lösung für die für Tiny Houses viel zu groß geratenen Baugrundstücke finden.

Die konsequenteste Lösung lautet daher: Kaufe ein großes Grundstück und teile es in mehrere kleine Grundstücke auf.
Dabei sind allerdings auch einige wichtige Punkte zu beachten. Ob ein Grundstück überhaupt – und wenn ja – in wie viele kleine Grundstücke aufgeteilt werden darf, hängt letztendlich von der Genehmigung durch die zuständige Baubehörde ab. Dabei macht es keinerlei Sinn, dort persönlich anzufragen. Insbesondere wenn man vor dem Kauf eines Grundstücks Rechtssicherheit erlangen will, kommt man um eine offizielle Bauvoranfrage nicht herum. Auch wenn es grundsätzlich möglich ist, eine solche selbst stellen zu dürfen, sollte damit immer ein Architekt beauftragt werden. Einerseits sind die Chancen einer professionell und strategisch wohl geplanten Bauvoranfrage deutlich höher und andererseits ist das Risiko, beim Bauamt Vorurteile durch unbedachte Kommentare zu schüren, erheblich.
Neben den höheren Kaufpreisen für ein größeres Grundstück kommen dann noch Kosten für eine Grundstücksteilung mit Vermessung und Erstellung neuer Flurstücke hinzu. Diese liegen in der Regel bei 3.000-5.000 €.
Wer sich den damit verbundenen Stress nicht zumuten möchte, spricht seinen Tiny House-Hersteller an, der für die Schaffung solcher Minigrundstücke sorgt.
Die Rolling Tiny House GmbH, Neumünster, hat als erster Hersteller ein spezielles Tiny-House-Grundstücksfindungskonzept entwickelt, das genau den Wünschen künftiger Tiny-Bewohner gerecht werden kann. Die ersten Grundstücke hat die Rolling Tiny House GmbH in Mecklenburg-Vorpommern ausfindig gemacht. Besonders landschaftlich schöne Regionen wie die Mecklenburgische Schweiz, der Müritz-Nationalpark oder das Sternberger Seenland sind für Tiny Houses geradezu prädestiniert: Wundervolle unberührte Natur, realistische Grundstückspreise und durchaus flexible Bauämter. Weitere Grundstücke finden sich auch schon in Niedersachsen in der Lüneburger Heide und im Lüchow-Dannenberger Wendland.
In den nächsten Monaten sollen auch die Bundesländer Brandenburg und Sachsen-Anhalt in Angriff genommen werden.
Hingegen finden sich in Schleswig-Holstein derzeit gar keine geeigneten Tiny-Grundstücke auf dem Markt. In Hochpreis-Regionen wie Bayern oder Großstädten wie Frankfurt, Hamburg oder Berlin fängt der Tiny House-Hersteller allerdings nur dann mit der Suche an, wenn der interessierte Tiny-Bauherr deutlich höhere Gesamtkosten für sein Tiny House-Projekt einplant.

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